“很少有开发商认真想过：拿着购房者的房款盖楼，购房者一边背着房贷，一边还要在外租房，最后还要面对交付的风险，这本身合理吗？”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在参与多场预售改革调研后，这样问道。
这样的追问，正在变成现实。10月15日深圳发布现房销售细则，至此，北上广深圳四个一线城市已全部完成细则落地。从9月24日北京率先出手，到10月15日深圳收官，前后仅21天。
自1994年商品房预售制度写入《城市房地产管理法》，到2026年三部门发文推进现房销售，预售制在中国走过了整整32年。它曾经为“缺房子、缺资金”的年代注入活力，也留下过房子无法如约交付、货不对板的隐患。
如今一线城市现房销售细则全部落地，从房企到购房者，市场究竟等来了哪些变化？
预售制32年走到路口，市场观望等细则
2023年，小胡在昆明买下人生第二套房。房子还在纸上时，房贷已经背上了，一年后，他和妻子拿到钥匙。
头一回经历买房的妻子对着几处约定好的细节，心有不满。可小胡以及陪同验房的设计师见惯了交付现场，均表示：在预售房里，这已经算良心了。
小胡的经历，几乎是预售制32年里无数购房者的缩影。承诺落空是常态，这一点，似乎早已是购房者心照不宣的共识。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，在城镇住房短缺时期，商品房预售制有利于扩大开发资金来源，快速增加住房供应。
“那时候，市场的核心任务是尽快把房子建出来，购房者关心的主要是能不能买到房、面积够不够，凭几张户型图和效果图就能做出买房决策。”
同一时期，对于开发商而言，“预售”则是一笔既定的红利。
李宇嘉指出，曾几何时，这笔红利天然、应得、无需讨论。预售资金拿来充当项目建设款，楼盘刚出地面，销售回款就可以先行到账，几乎是天经地义的安排。
元股证券:ygzq.hk8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革。
通知明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。
融资杠杆平台通知还提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
人民日报发文称，对于中国的房地产市场来说，这是一次巨大变革。
新政出台后，不少开发商进入“等细则”状态，暂缓拿地，或放缓尚未取得工规证项目的开发节奏。直到各地出台落实到细节的实施意见，房企、购房者等各方市场参与者对未来的预期才重新变得清晰。
现房销售细则落地，北上广深差别在哪？
北京率先出手。
9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确六方面政策措施,自当日起施行，成为8·28新政后率先出台系统性实施细则的城市。
北京在细则中明确“新老划断”条件，把“封顶”变成可核验的证明要件，也明确现房销售条件，定金一般收取不超过总房价款的1%。
中指研究院指出，相较于国家文件的原则性表述，北京在多个方面作出了具有示范意义的操作化设计。
其余3座一线城市及武汉、天津、杭州等城市也陆续跟进。
时代周报记者梳理发现，4座一线城市的执行细则中存在明显差异：一是定金收取比例，北京收取不超过总房价1%的定金，上海、深圳不超过3%，广州最高不超过5%；二是土地价款缴纳期限，北京要求余款在两年内缴清，上海则要求余款一年内缴清，经决策可再延一年，不计利息，广州、深圳也采取与上海相似的“1+1”模式。
方向相似，尺度不同。四城细则都以8·28为新老划断节点，都明确“优先现房销售”，差异集中在执行口径。这种“大同小异”，在业内看来，恰恰让市场有了可预期的参照。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，总体来看，各地土地出让价款缴纳逻辑都差不多，有一个较好的缓冲，能够使企业在相应缴纳方面减轻压力。同时，按照土地出让合同就可以办理规划许可证，能够更好地使企业拿地以后就能开工，减少开发方面的一些不确定性。
李宇嘉指出，对历史遗留项目，北京、广州、天津口径一致，按在途项目执行旧预售政策，即8月28日前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后可按在途项目有关规定执行。
“但此次深圳类比上海，对此类项目‘由有关部门另行研究’，后续配套口径有待明确。”李宇嘉还表示，深圳新房体量在一二线热点城市中最小，一年的新房销售只有3万套左右，二手房占比高，改革的阵痛小。
规则明朗：土地转向，楼市回暖
“现售制”落地，土地市场的反应已经显现。
8·28新政出台6天后，北京关于现售的细则尚未出台之际，驼房营地块曾被暂停出让。9月3日下午，北京市规自委发布公告称，暂停驼房营地块的挂牌交易。
据媒体报道，这场土拍，本是8·28新政后北京迎来的首场土地竞拍，市场关注度颇高。此前该地块报名参与的主体包括中海新城、中建智地+太古联合体、华润。
9月3日当晚，北京市规自委称，原定同日成交的朝阳区驼房营地块暂停挂牌交易，将结合8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。
暂停，是因为新政刚出，出让条件需要按新规重新设计。重启，则发生在细则把规则定下来之后。从9月3日到10月15日，这42天，正是从“等细则”到“细则落地”的完整周期。
10月9日，北京发布了现房销售细则落地后的首份完整拟供地清单。
当日，北京市规自委发布第十二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地块，土地面积约8公顷，规划地上建筑面积约14万平方米，分布于丰台区、石景山区和平谷区。
严跃进在对比最新清单和驼房营地块的暂停出让后表示，供地节奏需要匹配政策适应期，供地筛选标准正从“区位优先”转向“现金流确定性优先”。
他指出，总体来看，其地块选择逻辑、指标设计和出让条件安排，集中反映了地方政府在现房销售框架下对供地策略的系统性调整。
10月15日，时代周报记者从北京市规自委获悉，此前暂停出让的驼房营地块再上架：拆成两宗、总价涨至83亿元。
规自委相关负责人表示，北京将主动适应市场变化，持续优化提升供应地块规划设计品质。
另一边，9月30日，广州现售细则落地当天，广州海珠区琶洲南区一宗地块竞价出让，竞价41轮后，保利以约38.17亿元的成交总价摘得该地块，溢价率26.5%。
而在此一个月前的8月28日，华润置地经过超200轮激烈竞价，以总价80.56亿元成功拿下琶洲南区另一宗地块，溢价率33.02%。
据21世纪经济报道，上述两宗地块相距仅1.5公里。
值得注意的是，两次竞价恰好落在政策链条的两端：一个在8·28新政发布当天，一个在广州细则落地当天。规则明确后，出价更审慎：细则落地没有让土拍冷场，而是让市场从“抢”转向“算”。尽管两宗地块条件不尽相同，但从竞价轮次与溢价率的落差看，房企出价明显更为克制。
一位广州本土房企人士表示，这是房企回归理性的表现。
土地市场之外，销售端的反应更为直接。多家机构数据显示，国庆假期深圳二手房市场明显回暖：深圳贝壳研究院监测显示，国庆七天，深圳二手房实时签约量同比增长63%，按日均口径对比增长45%。节后首周，深圳市房地产中介协会统计，全市二手房录得1178套，环比回升82.1%。
不只是深圳，机构监测显示，国庆前六天，25城二手房成交同比增 53%，其中一线城市同比增52%。
在严跃进看来，政策密集落地本身已经回答了市场的部分疑问。他表示，各地落实8·28政策细则，形成密集效应。
“现在各地的政策有相似性综合金融数据与资讯中心，能够使大家有较好的市场预期。后续更多要关注各地土地供应。以后土地到底应该怎么供应，这很关键，尤其是要提供一些土地成本低、开工条件好的土地，更好地稳定整个房地产市场，也更好地在整个过程中推进一些模式的创新。”严跃进说。
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